Właściciele lokali użytkowych często zakładają, że skoro wynajmują pomieszczenia przedsiębiorcom, to obowiązek dbania o instalacje i urządzenia znajdujące się wewnątrz lokalu spoczywa na najemcy. W wielu umowach najmu rzeczywiście znajdują się postanowienia zobowiązujące najemców do bieżących napraw, konserwacji wyposażenia oraz wykonywania okresowych przeglądów urządzeń.
Problem pojawia się jednak wtedy, gdy trzeba ustalić, kto odpowiada za obowiązkową coroczną kontrolę instalacji gazowej. Czy powinien zamówić ją właściciel lokalu? Czy najemca, który korzysta z gazu? A może zarządca całego budynku?
Odpowiedź wymaga rozróżnienia kilku obowiązków, które w praktyce bardzo często są ze sobą mylone.
Trzy wynajmowane lokale i jedno ważne pytanie
Wyobraźmy sobie właściciela trzech lokali użytkowych znajdujących się w jednym budynku wielolokalowym. Każdy lokal wynajmowany jest innemu przedsiębiorcy na podstawie osobnej umowy.
W umowach zapisano, że najemcy zobowiązani są do utrzymywania lokali we właściwym stanie technicznym, konserwacji wyposażenia oraz wykonywania okresowych przeglądów urządzeń.
Właściciel przez wiele lat wychodził z założenia, że skoro najemcy korzystają z lokali i znajdujących się w nich urządzeń gazowych, to właśnie oni powinni organizować odpowiednie kontrole.
Pewnego dnia pojawia się jednak pytanie: czy zapis dotyczący konserwacji urządzeń obejmuje również ustawową coroczną kontrolę instalacji gazowej?
Po dokładniejszej analizie okazuje się, że są to dwa odrębne zagadnienia.
Coroczna kontrola instalacji gazowej a serwis piecyka gazowego
To podstawowa różnica, którą powinien znać każdy właściciel nieruchomości wyposażonej w instalację gazową.
Coroczna kontrola instalacji gazowej wynika z przepisów Prawa budowlanego. Jej celem jest sprawdzenie stanu technicznego instalacji, w szczególności bezpieczeństwa jej użytkowania i szczelności.
W praktyce osoba przeprowadzająca kontrolę może posługiwać się elektronicznym detektorem gazu, sprawdzać połączenia instalacji, zawory oraz inne elementy objęte zakresem kontroli. W zależności od rodzaju urządzeń może również sprawdzać instalację podczas ich pracy.
Natomiast przegląd serwisowy piecyka gazowego dotyczy samego urządzenia. Może obejmować czyszczenie palnika, wymiennika ciepła, kontrolę zabezpieczeń, ocenę stanu podzespołów oraz sprawdzenie poprawności działania.
Oba działania służą bezpieczeństwu, ale nie są tym samym.
Przeprowadzenie kontroli szczelności instalacji gazowej nie oznacza automatycznie, że piecyk przeszedł pełny serwis techniczny. Z kolei wykonanie serwisu piecyka nie zastępuje obowiązkowej kontroli instalacji gazowej budynku.
Co mówi art. 61 i 62 Prawa budowlanego?
Podstawowe znaczenie mają dwa przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Art. 61 określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego związane z jego utrzymaniem i bezpiecznym użytkowaniem.
Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c przewiduje obowiązek przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli okresowej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
W przypadku budynków wielolokalowych istotne jest sformułowanie „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego”.
Nie jest to automatycznie to samo co właściciel pojedynczego lokalu stanowiącego część większego budynku.
Właśnie ta różnica ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, kto powinien organizować obowiązkowe kontrole.
Czy właściciel pojedynczego lokalu musi sam zamawiać przegląd gazowy?
Załóżmy, że budynek ma kilkanaście lokali użytkowych i mieszkalnych, należących do różnych właścicieli. Całą nieruchomością zarządza jeden podmiot.
Czy każdy właściciel powinien raz w roku samodzielnie zamawiać osobną kontrolę instalacji gazowej w swoim lokalu?
Co do zasady obowiązkowa kontrola instalacji gazowej powinna być organizowana na poziomie całego budynku przez podmiot odpowiedzialny za jego utrzymanie.
Takie rozumienie przepisów przedstawia również Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, wskazując, że obowiązek zapewnienia okresowych kontroli dotyczy właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie automatycznie właściciela czy najemcy pojedynczego lokalu.
Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu nie ma żadnych obowiązków. Powinien współpracować przy organizacji kontroli, umożliwiać dostęp do instalacji, reagować na stwierdzone zagrożenia oraz wykonywać obowiązki dotyczące elementów instalacji i urządzeń, za które odpowiada.
Istotne jest także prawidłowe ustalenie, kto formalnie sprawuje zarząd budynkiem. Sam fakt posiadania większości udziałów w nieruchomości nie zawsze oznacza automatycznie pełnienie funkcji zarządcy.
Czy kontrola instalacji gazowej musi obejmować wnętrza lokali?
To jeden z najważniejszych problemów praktycznych.
Wyobraźmy sobie, że zarządca informuje właścicieli, iż coroczna kontrola instalacji gazowej została przeprowadzona. Po pewnym czasie okazuje się jednak, że specjalista sprawdził jedynie główne przewody gazowe i części wspólne budynku.
Czy można uznać, że obowiązek został prawidłowo wykonany?
Jeżeli instalacja gazowa znajduje się również wewnątrz poszczególnych lokali, jej części nie powinny być pomijane wyłącznie dlatego, że znajdują się za drzwiami prywatnych pomieszczeń.
Kontrola instalacji gazowej budynku powinna obejmować jej elementy znajdujące się również w lokalach użytkowych i mieszkalnych, w zakresie wynikającym z przepisów i zasad wykonywania takich kontroli.
Oczywiście mogą wystąpić sytuacje, w których kontroler nie uzyska dostępu do konkretnego lokalu. Wówczas istotne jest udokumentowanie tej okoliczności oraz podjęcie działań umożliwiających dokończenie kontroli.
Samo wykonanie przeglądu w piwnicy, na klatce schodowej czy przy głównym przyłączu nie przesądza, że sprawdzono całą instalację gazową.
Dlatego właściciel lokalu powinien interesować się nie tylko tym, czy przegląd został przeprowadzony, ale również jego rzeczywistym zakresem.
A co z przewodami wentylacyjnymi i spalinowymi?
Coroczna kontrola przewidziana w art. 62 Prawa budowlanego obejmuje również przewody kominowe w zakresie występującym w danym budynku.
Nie każdy budynek musi mieć wszystkie rodzaje przewodów. Brak pieca na drewno czy węgiel nie oznacza jednak, że nie występują w nim przewody spalinowe.
Przykładowo gazowy podgrzewacz wody z otwartą komorą spalania zazwyczaj odprowadza spaliny do odpowiedniego przewodu kominowego. Urządzenia z zamkniętą komorą spalania mogą korzystać z systemów powietrzno-spalinowych.
Odrębną funkcję pełnią przewody wentylacyjne, których zadaniem jest zapewnienie odpowiedniej wymiany powietrza.
Prawidłowa wentylacja i odprowadzanie spalin są szczególnie istotne w pomieszczeniach wyposażonych w urządzenia gazowe. Ich nieprawidłowe działanie może prowadzić do poważnych zagrożeń, w tym zatrucia tlenkiem węgla.
Dlatego w korespondencji z zarządcą najlepiej posługiwać się ustawowym określeniem „przewody kominowe w zakresie występującym w budynku”, zamiast z góry zakładać konkretną konstrukcję instalacji.
Czy umowa najmu może przenieść obowiązek kontroli na najemcę?
W umowach najmu lokali użytkowych często można spotkać postanowienia podobne do następującego:
„Najemca zobowiązuje się do konserwacji wyposażenia i urządzeń znajdujących się w lokalu oraz wykonywania ich okresowych przeglądów”.
Taki zapis ma znaczenie przy ustalaniu obowiązków dotyczących bieżącej konserwacji i serwisowania urządzeń.
Nie oznacza jednak automatycznie, że najemca przejmuje ustawową odpowiedzialność właściciela lub zarządcy budynku za zapewnienie kontroli wymaganych przez Prawo budowlane.
Strony mogą w umowie regulować kwestie organizacyjne i rozliczenia kosztów określonych czynności, w granicach obowiązującego prawa. Nie mogą jednak samym postanowieniem umownym skutecznie zwolnić podmiotu wskazanego w ustawie z jego odpowiedzialności publicznoprawnej.
W praktyce warto zatem rozdzielić trzy zagadnienia:
- organizację obowiązkowej kontroli instalacji gazowej budynku;
- bieżącą konserwację i serwis urządzeń znajdujących się w lokalu;
- odpowiedzialność za usuwanie konkretnych usterek instalacji lub urządzeń.
Każde z nich może podlegać innym zasadom.
Co zrobić, jeśli zarządca twierdzi, że przeglądy były wykonywane?
Właściciel kilku lokali użytkowych może dowiedzieć się od pracownika administracji, że w poprzednim roku „coś było sprawdzane”, na przykład po interwencji straży pożarnej.
Taka informacja jest ważna, ale niewystarczająca.
Interwencja straży pożarnej mogła dotyczyć instalacji gazowej, wentylacji, dróg ewakuacyjnych albo innych zagadnień związanych z bezpieczeństwem pożarowym.
Dlatego warto zwrócić się do zarządcy o udostępnienie protokołów obowiązkowych kontroli okresowych.
W dokumentach należy zwrócić uwagę przede wszystkim na datę wykonania kontroli, jej zakres, kwalifikacje osoby kontrolującej, ewentualne stwierdzone nieprawidłowości oraz zalecenia pokontrolne.
Szczególnie istotne jest ustalenie, czy kontrola objęła instalacje znajdujące się wewnątrz lokali, czy wyłącznie części wspólne.
Nie należy utożsamiać braku protokołu w dokumentacji właściciela lokalu z pewnością, że kontrola nigdy się nie odbyła. Dokumenty mogą znajdować się u zarządcy budynku.
Jakie kary grożą za brak corocznych kontroli gazowych?
Brak wymaganych prawem kontroli może prowadzić do odpowiedzialności prawnej.
Art. 93 Prawa budowlanego przewiduje odpowiedzialność za wykroczenie związane z niewykonywaniem określonych obowiązków kontroli okresowej. Grzywna wymierzana przez sąd w postępowaniu wykroczeniowym wynosi co do zasady od 20 do 5000 zł, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.
W poważniejszych przypadkach, gdy dochodzi do naruszenia obowiązków utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i bezpiecznego użytkowania, zastosowanie może znaleźć również art. 91a Prawa budowlanego.
Nie oznacza to, że każde opóźnienie w wykonaniu przeglądu automatycznie stanowi przestępstwo. Odpowiedzialność zależy od konkretnego zachowania, okoliczności i spełnienia ustawowych przesłanek.
W przypadku wykrycia nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego mogą również podejmować działania zmierzające do usunięcia zagrożeń.
Najpoważniejsze konsekwencje mogą jednak wystąpić wtedy, gdy zaniedbanie przyczyni się do wypadku, wybuchu gazu lub zatrucia tlenkiem węgla.
Z tego powodu przeglądów nie należy traktować wyłącznie jako formalności administracyjnej.
Dlaczego warto kontaktować się z zarządcą na piśmie?
W praktyce wiele spraw dotyczących nieruchomości załatwianych jest telefonicznie lub podczas osobistych rozmów.
Takie rozwiązanie jest wygodne, ale ma jedną istotną wadę: po pewnym czasie trudno ustalić, jakie informacje zostały przekazane i kto zadeklarował wykonanie określonych czynności.
Dlatego w przypadku wątpliwości dotyczących obowiązkowych kontroli warto wysłać do zarządcy wiadomość e-mail.
Nie musi ona mieć charakteru skargi ani wezwania.
Wystarczy powołać się na art. 61 i 62 Prawa budowlanego, wskazać nieruchomość oraz poprosić o potwierdzenie wykonania kontroli i udostępnienie protokołów.
Dzięki temu właściciel otrzymuje konkretną informację, a korespondencja pozostaje udokumentowana.
Jeżeli zarządca potwierdzi, że kontrole nie obejmowały instalacji wewnątrz lokali, należy wyjaśnić przyczyny pominięcia i doprowadzić do przeprowadzenia kontroli w wymaganym zakresie.
Co w sytuacji, gdy zarządca nie organizował przeglądów przez kilka lat?
Przede wszystkim należy ustalić rzeczywisty stan faktyczny.
Możliwe, że kontrole były wykonywane, ale dokumentacja nie została przekazana właścicielom lokali. Możliwe również, że sprawdzano jedynie część instalacji lub że w ogóle nie organizowano wymaganych kontroli.
Jeżeli okaże się, że przeglądów rzeczywiście nie wykonywano, najważniejsze jest niezwłoczne zapewnienie aktualnej kontroli przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje.
Wykonanie przeglądu obecnie nie zastępuje obowiązków z poprzednich lat, ale pozwala ustalić aktualny stan techniczny instalacji i ograniczyć dalsze ryzyko.
W razie sporu dotyczącego zakresu obowiązków lub odmowy wykonania wymaganych czynności można zwrócić się do właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.
Właściciel lokalu nie musi być zarządcą całego budynku
Warto na koniec podkreślić różnicę, która często prowadzi do nieporozumień.
Właściciel lokalu użytkowego jest właścicielem konkretnej nieruchomości lokalowej oraz posiada udział w nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że samodzielnie zarządza całym budynkiem.
W budynku wielolokalowym obowiązki związane z utrzymaniem obiektu i organizowaniem kontroli powinny być realizowane w ramach prawidłowo sprawowanego zarządu nieruchomością.
Jeżeli określony podmiot zajmuje się administrowaniem budynkiem, pobiera opłaty i organizuje jego utrzymanie, naturalnym pierwszym krokiem jest zwrócenie się do niego o dokumentację i wyjaśnienia.
Trzeba jednocześnie pamiętać, że faktyczne administrowanie i formalna odpowiedzialność prawna nie zawsze są pojęciami tożsamymi. W sytuacjach spornych znaczenie mają sposób ustanowienia zarządu, dokumenty wspólnoty oraz konkretne obowiązki poszczególnych podmiotów.
Podsumowanie – kto powinien pilnować przeglądów instalacji gazowej?
Coroczna kontrola instalacji gazowej nie jest tym samym co serwis piecyka gazowego. Pierwsza wynika z obowiązków określonych w Prawie budowlanym, druga dotyczy utrzymania konkretnego urządzenia w odpowiednim stanie technicznym.
W budynkach wielolokalowych zapewnienie obowiązkowych kontroli instalacji gazowej należy co do zasady do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie indywidualnie do każdego właściciela czy najemcy lokalu.
Kontrole powinny obejmować instalację w wymaganym zakresie, również jej części znajdujące się wewnątrz lokali, jeżeli stanowią element instalacji podlegającej kontroli.
Właściciel lokalu powinien natomiast współpracować przy przeprowadzaniu przeglądów, dbać o bezpieczeństwo swoich pomieszczeń i interesować się dokumentacją dotyczącą budynku.
Najważniejszy wniosek jest prosty: nie wystarczy wiedzieć, że ktoś „robił przegląd gazu”. Trzeba jeszcze ustalić, co dokładnie zostało sprawdzone, kiedy przeprowadzono kontrolę i czy istnieje dokument potwierdzający jej wykonanie.
To właśnie takie podejście pozwala uniknąć nieporozumień pomiędzy właścicielami lokali, najemcami i zarządcami nieruchomości.
